什么是CAP率以及它如何影响房地产投资
CAP率，也称为资本化率，是一种用于评估各种投资车辆等房地产的可行性的措施。它计算如下：
售价为800,000美元的财产，每年返回95,000美元的收益率为11.88％。这计算为95,000美元/ 80万美元。这项措施可以帮助您确定您的投资是否值得持有或完全销售。假设三年后，您的财产飙升的价值达到200万美元;CAP率下降至4.75％（95,000 / 2,000,000）。这意味着您可以销售您的投资并使用这笔钱投资另一个资产。
一旦业务达到成熟阶段和利润增长稳定，企业家必须寻求替代投资。除了通常的401K和IRA之外，还建议扩大投资组合，包括在租赁物业的投资。由于最近的房地产泡沫的记忆可能仍然很容易耸耸肩，因为我们的思想仍然是新鲜的。但是，您可以避免通过使用CAP速度来评估您的房地产投资，以确保您获得投资的最大值。
何时使用或不使用CAP速率
在决定是否购买位于彼此附近的两个类似的属性时，CAP率也可以帮助您进行投资决策。如果一个房产具有6％的CAP率，而另一个属性有12％，则应本能地扣除一个资产具有更高的风险溢价。CAP率也可用于衡量市场的方向。
通过在单一家庭住宅等特征分部中查看CAP率的趋势，如果房价下降，这意味着该部门的市场逐渐加热。因此，在CAP汇率上查看历史数据可以立即让您知道属性估值在哪里。
虽然可以快速计算资本化利率以帮助您决定特定的财产是否是一个好的购买，有时有时它是无关紧要的。这适用于物业收入不规则和复杂的情况。在这种情况下，您应该使用称为完整折扣现金流量分析的估值方法。
帽率分解
CAP率由无风险返回率和风险溢价组成。无风险回报率是对投资的回报率，没有任何经济损失的风险。通常情况下，无风险率来自美国国债债券的利率，该利率被认为是经济安全的。
CAP率的风险保费的示例
假设您有大约1,000,000美元，您打算投资，并且10年美国国债每年的年度返回率为3％。它似乎是一个好主意投资国债，并将整个生命在等待定期检查。但是，如果您有机会购买完全占用的办公大楼，您会做什么？您可以通过计算CAP速率来快速评估这一点，然后通过计算机债券给出的回报来检查。
如果购买办公块的CAP率为6％，则风险溢价为3％，这代表了您将在无风险的国债之上产生的风险。风险溢价考虑了该物业的年龄和租赁条款，租户的信誉和多样性以及宏观经济因素，如越来越长的就业，人口增长和类似办公空间的建设。这些因素是主观的，因此您可以在购买财产之前使用您的业务经验和判断。它还取决于您的风险程度厌恶;如果您是风险接受者，该物业似乎对您来说似乎是一个很好的决定。但是，如果您是厌恶风险的危险，风险溢价3％可能不会对您提供足够的赔偿，因此最好坚持金库所提供的3％收益率。
戈登计算上限率的模型
如果您决定以一定的费率投资和预测净营业收入（NOI）增加每年增加，则可以使用Gordon模型来估计CAP率。该模型通常用于金融业，以估计其股息增长的股票价值。它计算为价值= CF / K-G，其中CF代表现金流量，k用于折现率和G以稳定增长率。此公式也可以重写为值= NOI / CAP速率。这将CAP率分为两部分（K-G），因此我们可以将CAP率视为折扣率与增长率之间的差异。
假设年度NOI的财产为200,000美元，我们估计这一现金流量每年将增加2％，您如何以最佳的CAP率到达？如果您希望您的投资为您提供12％的年度返回，则右盖率为10％，使您的财产为200万美元。
如果要评估每年增加其现金流量的财产，建议使用此方法。但是，它有自己的限制，例如;如果折扣率等于增长率怎么办？这将为您的财产提供无限的值，在现实生活中不存在。此外，如果增长率超过折扣率，该模型会为您提供负值，这是不可应用的。无论哪种方式，确保在使用模型评估投资决策之前了解各种假设。也建议尝试这门课程了解有关影响房地产市场风险溢价的各种因素的更多因素。
投资乐队
该模型考虑到确定适当的CAP率时所需的返回率（股票投资者）并返回债务（贷方）。建议投资使用其他来源资金（股权投资者和贷款）提供资金的财产。假设您为在外部资金中使用50％的50％，为每年提供950,000美元的年度NOI的财产。贷款利息超过15年摊销，而股权回报率为10％
利率/ 12个月
__________________________
{[1 +（利率/ 12个月）]数年x 12个月} -1
0.07 / 12.
___________ =每月0.03154
{1+（0.07 / 12）＃10 x12} -1
每年，该数字将达到0.0378（0.03154 x 12个月）。该图加入到利率（0.07％+ 0.0378），总计10.78％。当贷款和公平的50％以50％（0.5×0.1078）+（0.5×0.1）}时，CAP率为10.39％。您现在可以使用此CAP速度来估计950,000美元/ .1039的物业价值，使您提供9,143,407美元的估值。你可以了解有关本课程投资估值乐队模型的更多信息。
