比较市场分析：一项诚实的指导
作为一个潜在的房屋卖家(或购房者)，你可能听说过比较市场分析。这个工具长期以来一直被房地产经纪人和房主用来衡量他们房产的价值。本教程将教你如何对你的家居进行市场竞争分析。
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什么是比较市场分析?
比较市场分析 - 在工业普拉斯中简单地称为“CMA” - 是对与您在地区类似的主动和最近卖出的家庭分析。这是一个非常主观的分析，可以从几页到50页指南详细说明家庭的每个方面。请记住，CMA是不是一个评估。在CMA中，房屋的价值是完全主观的，基于一个房地产经纪人认为他可以以什么价格出售房屋。它没有任何法律或金融价值。
CMA长期以来，房地产经纪人将作为赢取列表的营销工具。如果您的房屋已在市场上，您可能已经收到了来自提供免费CMA报告的房地产代理商的信件和小册子，以衡量您家的潜在价值。根据房地产经纪人，这些报告可能非常详细或仅仅是该地区内的可比家庭销售的几页。目标仍然是相同的：将您的房屋与最近在周边地区出售和活动列表进行比较，并为您提供更好的主页价值。
如何进行比较市场分析
如前所述，CMA是一个非常主观的练习。你(或你的房地产经纪人)可能看十或十打销售。你的分析可能仅限于同一街区的房屋，也可能扩展到几英里外。CMA可能是完全客观的，专注于面积、卧室/浴室的数量、关键设施等，也可能包括主观特征，如设计、施工和风格。
也就是说:开展CMA没有硬性规定。
说过，任何有效的CMA都应分析以下事项：
家庭分析
进行CMA的第一步是分析您的家。理想情况下，这应该包括目标和主观元素，例如：
- 方形镜头
- 卧室和浴室的数量
- 土地面积
- 层数
- 建筑年龄
- 游泳池，壁炉等的综合设施和特色列表
- 位置，包括靠近主要道路，市场，学校等。
- 主观特征，如视图、设计、风格等。
- 最近的改进，如果有的话。
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清单分析
CMA总是会考虑最近售出的房屋。它也可以考虑积极的、待定的和撤回的上市，以获得更好的预期价值。
1.最近售出的家庭：同一地区、大小、建筑、设施和位置相似的房屋，通常会在相同的价格范围内出售。对最近出售的房源进行长时间的仔细观察，通常会告诉你你需要知道的关于你的房子的预期价值的一切。事实上，专业的评估师也使用这些清单来为一所房子估价。
大多数房地产经纪人考虑的是过去六个月售出的房源。根据具体情况，如果可比销售数量很少，他们可能会将分析范围扩大到一年，或者将分析范围缩小到繁忙的房地产市场的最后几周。
房地产经纪人通常把类似的最近售出的房子称为比较数据。
2.活动清单:这包括目前市场上的房屋。了解房屋仍在等待买方代表预期， 不是真正的价值。一些卖家的期望值很高，因此他们的房屋标价远高于实际价值。其他人可能会降低价格，希望快速销售。
市场状况也会影响未售出房屋的价值。卖方市场倾向于抬高价值，而买方市场倾向于降低价值。因此，要始终把活跃的挂牌交易看作是最近售出房屋价值的一个附加因素。
3.待定列表：这包括最近未完全关闭的最终优化交易。You most likely won’t have access to actual selling price of these listings, but it does give you a general idea of the state of the market at the moment, at least in terms of the number of days a property spends on the market (called ‘DOM’ in realtor parlance).
4.过期的清单:这些列表已过期，因为他们找不到任何买家。列表主要在价格过高时过期。如果其他与您的家庭相似地找到了进入过期的列表，可能是一个指示您可能必须更积极地价格为您的家更加积极。
获取房屋价格趋势的数据
对于一般的房主来说，获取MLS数据是很困难的。这限制了你收集最近出售和活跃房源数据的能力。然而，多亏了互联网和联邦住房金融局，你仍然可以了解到很多关于你所在地区的房屋销售。
以下是房屋定价趋势的一些数据来源：
1。联邦住房融资机构：联邦住房金融局网站提供了一个令人难以置信的数据来源，显示了一个地区最近的销售情况。这包括由房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和联邦住房管理局(Federal Housing Administration)支持的所有住房抵押贷款。
2.FNC住宅价格指数：FNC是一个专门从事房屋评估的组织。多年来，它在多个大都市地区进行了数百万次房屋评估。它提供了超过20个大都市地区的住宅价格指数。如果您居住在任何一个被覆盖的城市，请使用它来了解价格趋势。
3.房地产网站:Zillow.com, Redfin.com, Trulia.com等都是查看最近出售和活跃上市价格的好网站。虽然不完全准确，但这些工具可以让你对你所在地区的房价有一个合理的了解。
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比较你的房子和最近出售的房源
一旦你收集了足够多的关于你的房子以及最近出售的、活跃的和过期的房源的数据，你就可以开始进行比较市场分析了。这取决于你想潜多深，这个练习可能需要几个小时到一个周末的时间。
在比较房屋时，你必须注意以下几点:
1.平方英尺：方形镜头和主页值不一定遵循线性关系。经过一定的规模，较大的家庭实际上是值得的少每平方英尺比更小的房子。当你比较房子的时候，你最理想的选择是在200-400平方英尺以内的房子。
2.设施：游泳池，壁炉或大型车库等设施可以在增加家庭价值中进行很长的路要走。在比较房屋时务必考虑这些。
3.地点:正如任何一个房地产经纪人都会告诉你的那样，地段是决定房屋价值的最重要因素之一。然而，由于您可能会考虑同一区域内的销售，这应该不是一个大问题。你做你需要看的是，你的房子面对的是安静的街道还是繁忙的十字路口(安静=价格更高)，卧室面对的是美丽的风景还是小巷，以及学校、市场和公共交通是否在附近。
4.施工年龄：建筑年代在决定房屋价格方面起着很大的作用。老房子往往具有历史价值和特点，而新房子往往被认为是乏味和无趣的。与此同时，老房子可能需要大量的升级和翻新，这可能是一个巨大的财务消耗。理想情况下，你应该考虑在你的家的+-10年内建造的房子，特别是如果房子是在20世纪50年代以后建造的(因为这样的房子没有什么历史价值)。
5.升级和装修，如果有的话：在进行CMA时，一定要考虑升级和更新。厨房或浴室的重新装修通常会让你的房子增值几千美元。
6.主观的特点:买房是一个感情决定。一些简单的事情，比如后院的一棵树或一扇古怪的窗户，可以让一个家看起来更迷人和令人满意。设计、风格、景观甚至色彩等主观特征都会影响房价。即使你的可比物没有像你的房子一样的主观特征，在你的分析中包含它们也是很重要的。
通过自己进行比较市场分析是一个艰巨的任务。根据您的情况，您可以选择使用您自己的分析或雇用现场来做同样的事情。在任何一种情况下，自我进行的CMA会让您对估值流程的相当洞察力，并可能反映出更生根的价格（特别是考虑房地产经纪人如何不受免疫充气统计数据)。
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